تحت چه شرایطی یک «قرارداد» باطل اعلام می شود؟

شاید بارها این جمله را شنیده باشید که «فلان قرارداد یا معامله باطل است» اما واقعا مقصود از بطلان معاملات چیست و در چه صورتی می‌ توان گفت که یک معامله باطل است؟

معنای بطلان قرارداد

هر یک از قراردادها و معاملاتی که در قوانین پیش ‌بینی شده است آثار خاصی دارد که برخی از این آثار، اصلی و برخی دیگر، فرعی هستند. افراد برای تحقق این آثار، چنین قراردادهایی را منعقد می‌ کنند اما باید توجه کرد که برای به ‌وجود آمدن این آثار باید شرایط خاصی رعایت شود و در صورت عدم رعایت این شرایط، نمی‌ توان انتظار تحقق این آثار را داشت. برای مثال اثر اصلی قرارداد بیع (خرید و فروش) انتقال مالکیت است؛ یعنی شخصی که با پرداخت مبلغی اتومبیل شخص دیگر را خریداری می کند، با این معامله مالکیت اتومبیل از فروشنده به او منتقل می شود. در مقابل فروشنده‌ اتومبیل هم مالک پولی می شود که خریدار به او پرداخت کرده است. نمونه دیگر این قراردادها، عقد ازدواج (نکاح) است. اثر اصلی عقد نکاح، ایجاد رابطه‌ زوجیت است؛ یعنی با این عقد، زن و مرد به هم مَحرم شده و با ایجاد زوجیت، حقوق و تکالیفی برای هریک از آن­ها به وجود می‌ آید. برخی مواقع یک قرارداد با رعایت تمامی شرایط منعقد می‌­شود و پس از مدتی به خواست طرفین یا به علتی دیگر از بین می‌رود. هنگامی که قرارداد به خواست و اراده‌ی طرفین از بین برود، از آن به «فسخ قرارداد» تعبیر می شود اما هنگامی که قرارداد به حکم قانون از بین برود، به آن «انفساخ قرارداد» می‌گویند.

اما در برخی مواقع به علت عدم رعایت قواعد و ضوابطی که در قانون پیش ‌بینی شده است، به طور کلی یک قرارداد از ابتدا به وجود نمی آید. در واقع هنگامی که از باطل بودن قرارداد یا معامله­‌ای سخن می­‌گوییم، مقصودمان این است که به‌طور کلی هیچ قراردادی شکل نگرفته و در نتیجه هیچ‌یک از آثار اصلی و فرعی مربوط به آن نیز به‌ وجود نمی ‌آید. در واقع هنگامی که گفته می شود «یک قرارداد باطل است»، مقصود این است که این قرارداد از ابتدا هم به وجود نیامده و گویا هیچ قراردادی در میان نبوده است؛ نه این که ابتدا و در یک بازه­‌ی زمانی به وجود آید و سپس از بین برود. قرارداد باطل از نظر قانون گذار وجود خارجی ندارد. باید توجه نمود که قرارداد باطل به هیچ عنوان و با هیچ اقدام بعدی نمی تواند تبدیل به قراردادی صحیح شود و از این رو گفته می ‌شود که «قرارداد باطل هم چون مُرده ای است که نمی­‌توان آن را زنده کرد». برای مثال هنگامی که گفته شود قرارداد بیع باطل است، مقصود این است که از ابتدا هیچ قرارداد بیعی شکل نگرفته و در نتیجه اثر اصلی این قرارداد که انتقال مالکیت است، تحقق پیدا نکرده است. بر این‌ اساس هیچ مالکیتی هم به هیچ‌یک از طرفین (یعنی خریدار و فروشنده) انتقال پیدا نمی‌ کند و حقوق و تکالیف بعدی هم بر هیچ‌یک از آنها بار نمی شود. از طرفی هیچ اقدامی از طرف خریدار و فروشنده هم نمی ‌تواند این قرارداد باطل را تبدیل به قراردادی صحیح نماید.

موارد باطل بودن معاملات

هنگامی که یک قرارداد با رعایت تمامی قواعد و شرایط قانونی تشکیل می‌ شود، طرفین می­‌توانند در صورت وجود مواردی که قانونگذار ذکر نموده است، آن را برهم بزنند یا در برخی موارد هم قرارداد بدون اراده طرفین و به‌صورت خودکار برهم می‌ خورد. حالت اول که با دخالت اراده‌ ی طرفین تحقق پیدا می ‌کند، «فسخ» نام دارد و به حالت دوم که در تحقق آن اراده ی طرفین هیچ دخالتی ندارد، «انفساخ» نامیده می شود. هریک از این دو حالت برای آنکه تحقق پیدا کنند، نیاز به شرایطی خاص دارند. نکته ‌ی قابل توجه آن است که عدم رعایت شرایط قانونی همیشه به بطلان قرارداد و معاملات منتهی نمی شود و گاهی ممکن است سرنوشت دیگری را برای قرارداد رقم بزند. بر این‌ اساس باید به این پرسش پاسخ داد که دقیقا در صورت وجود چه شرایطی می توان گفت که یک قرارداد باطل است؟ در این بخش با توجه به آنچه در قانون مدنی ذکر شده است، به مواردی که موجب باطل بودن یک قرارداد می‌ شوند اشاره خواهیم نمود.

دلایل باطل بودن یک قرارداد

یک - فقدان قصد

اَعمال حقوقی برای آنکه انجام شوند و آثار قانونی خود را به وجود آورند، نیازمند قصد هستند. مقصود از قصد آن است که فرد باید بخواهد معامله ‌ای را انجام دهد و هم چنین باید بخواهد که آثار مربوط به آن معامله بر فعل او بار شود؛ در واقع شخصی که قراردادی را منعقد می ‌کند، هم باید انجام یک معامله و هم ایجاد آثار مربوط به آن معامله را بخواهد. بنابراین اگر شخصی، دیگری را به انجام یک معامله مجبور کند، در این حالت با توجه به اینکه این شخص در انجام معامله مجبور بوده است، طبق قانون می توان گفت که به‌طور کلی قراردادی هم واقع نشده و در واقع معامله باطل است. یا برای مثال اگر شخصی در حالت مستی معامله ای را انجام دهد، با توجه به وضعیتی که دارد و به علت فقدان قصد انجام معامله در چنین وضعیتی، قرارداد باطل خواهد بود. یکی دیگر از مواردی که در آن به علت فقدان قصد معامله باطل است، معاملات صوری است. منظور از معامله‌­ی صوری حالتی است که افراد در ظاهر معامله­‌ای را امضا می‌­کنند اما در واقع قصد ندارند که آثار مربوط به آن معامله بر رفتار آن­ها بار شود.

دو - فقدان اهلیت

اهلیت به معنای صلاحیت و شایستگی است. همه‌­ی انسان‌­ها هنگامی که متولد می‌­شوند، شایستگی و توانایی داشتن حق را پیدا می کنند اما برای آنکه بتوانند حقوق خود را اِعمال یا اجرا کنند باید شرایط خاصی داشته باشند که مهم ‌ترین آنها عبارتند از عقل، بلوغ و رشد. در واقع منظور از داشتن اهلیت، داشتن همین سه ویژگی است. بنابراین شخصی که صغیر باشد یعنی به سن بلوغ نرسیده باشد و شخصی که عاقل نباشد و به عبارت بهتر مجنون باشد، معامله‌ ای که انجام می‌­دهد باطل خواهد بود. همچنین قراردادهای شخص سفیه (شخصی که نتواند هم‌چون یک انسان معقول امور مالی خود را اداره کند) در خصوص امور مالی، باطل است.

سه -  نامشروع بودن جهت معامله

هر قراردادی با هدف خاصی منعقد می شود و این هدف، از شخصی به شخص دیگر متفاوت است. یک نفر خانه‌ ای را می‌ خرد تا در آن سکونت کند و دیگری خانه ای می خرد تا آن را اجاره دهد. هیچ ضرورتی ندارد که طرفین هدف خود از انجام معامله را در آن ذکر کنند اما اگر هدفی در قرارداد ذکر شده باشد، باید مشروع باشد. بنابراین اگر شخصی خانه‌ ای می خرد، ضرورتی ندارد اعلام کند که برای چه منظوری آن را خریداری می‌کند اما اگر بخواهد هدف خود را اعلام کند، این هدف باید مشروع باشد. پس اگر شخصی در قرارداد ذکر کند که برای تأسیس قمارخانه این خانه را خریداری می ‌کند، قرارداد باطل است. در نتیجه اگر طرفین قرارداد یا یکی از آنها در انعقاد یک قرارداد به دنبال تحقق هدف نامشروعی باشند و این هدف نامشروع را در قرارداد خود بیان کنند، این قرارداد باطل خواهد بود.

چهار - معین بودن مورد معامله

هر معامله‌ ای یک موضوع دارد که به آن، مورد معامله گفته می‌ شود. موضوع معامله گاه یک عمل و گاه یک مال است؛ یعنی در اثر یک قرارداد، گاه برای طرفین تعهدی برای انجام یک کار به‌وجود می آید و گاه تعهد برای تسلیم یک مال ایجاد می‌شود. موضوع معامله خواه تعهد به انجام یک کار باشد و خواه تعهد به تسلیم یک مال، باید خالی از ابهام و معلوم باشد. در غیر این صورت معامله باطل خواهد بود.

موارد چهارگانه ای که ذکر شد اختصاص به یک قرارداد ندارد و در خصوص تمامی قراردادها و معاملات صدق می ‌کند. اینها قواعدی هستند که در تمامی قراردادها عمومیت دارند اما باید به این نکته توجه کرد که موارد بطلان قرارداد به موارد ذکر شده محدود نمی‌شود. در واقع با توجه به اینکه هر قرارداد علاوه بر قواعد عمومی دارای چندین قواعد اختصاصی نیز هست، ممکن است در آن قواعد اختصاصی قانون گذار به‌صورت خاص مورد دیگری را به‌عنوان عاملی که موجب بطلان قرارداد می گردد، بیان کند.

آثار بطلان قرارداد

در صورتی که یک قرارداد به صورت صحیح واقع شود، تمامی آثار اصلی و فرعی مربوط به آن نیز به صورت کامل ایجاد می‌ شود و پس از آن برای طرفین حقوق و تکالیف خاصی به‌وجود می‌ آید. در نتیجه اگر هریک از آنها به تکالیف خود در مقابل طرف دیگر عمل نکند، شخصی که متضرر شده است می تواند به دادگاه مراجعه کند و با استناد به قرارداد از محکمه بخواهد که طرف قرارداد را مجبور به انجام تعهدات قراردادی خود کند. در صورتی که یک قرارداد باطل باشد، این وضعیت جریان نخواهد داشت. در این حالت آثار اصلی و به تَبَع آن، آثار فرعی قرارداد به وجود نمی‌آید و هیچ‌یک از طرفین نمی ‌تواند طرف دیگر را براساس آن قرارداد، به انجام تعهدات مربوط به قرارداد باطل وادار کند. به‌عبارت بهتر قرارداد باطل قابل استناد در مقابل هیچ شخصی نیست و نمی­‌توان با استناد به آن ادعایی را مطرح یا در مراجع قضایی دعوایی را اقامه نمود.

منبع : سایت تابناک

املاک نامی کیش

مرکز مشاوره و سرمایه گذاری ملکی در جزیره زیبای کیش

خرید ، فروش و رهن و اجاره آپارتمانهای مسکونی در شهرک صدف ، سفین ، مرکز شهر
خرید ، فروش و رهن و اجاره آپارتمانهای مسکونی در برجهای مسکونی معتبر کیش مانند : برجهای دوقلو ، برجهای آینده ساز ، میکا ، برجهای طلایی ، برجهای پرشین ، برج سایه ، دیپلمات ، برج بهکیش و . . . 
  خرید و فروش ویلا در مناطق ساحلی ، شهرک صدف ، دامون ساحلی و . . .
  خرید و فروش – رهن و اجاره دفاتر اداری در مراکز اداری کیش ، بندرگاه کیش ، منطقه گلدیس ، برجهای اداری و بازار سارینا یک
  خرید و فروش زمین مسکونی ، اداری ، هتل ، انبوه سازی و مشارکت در ساخت در مناطق ساحلی و مسکونی ، اداری کیش
  مشاوره تخصصی در زمینه خرید و فروش – رهن و اجاره سوله های صنعتی و انبار در شهرکهای صنعتی کیش
  خرید و فروش – رهن و اجاره مغازه های تجاری در بازارهای معتبر کیش مانند مرکز تجاری ، بازار پردیس یک و دو ، مروارید ، پانیذ و . . .
  پیش فروش آپارتمانهای مسکونی در برجهای معتبر در حال ساخت کیش مانند برجهای مسکونی پارسیس کیش و . . .
  پیش فروش مغازه های تجار ی در بازار های معتبر و در حال ساخت کیش مانند بازار تجاری سارینا 2 ، میکا و . . .

با ما در تماس باشید : 07644455900 ( 10 خط ) و 2 – 07644472290