بهره‌برداری و انتفاع از ملک با مستاجر است اما مستاجر زمانی می‌تواند از ملک نفع ببرد که ساختمان سالم و بدون عیب باشد و تعمیرات لازم در آن به موقع انجام شود؛ اما گاهی در خصوص اینکه چه کسی تعمیرات را انجام دهد و هزینه تعمیرات را چه کسی پرداخت کند، محل دعوا و کشمکش قرار می‌گیرد.

 

قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان‌ها به طور کلی انجام تعمیرات اساسی و ضروری در ملک و ساختمان را برعهده مالک یا همان موجر می‌دانند؛ اما در تعیین مصداق اینکه چه تعمیرات ضروری است و چه تعمیراتی ضروری نیست ممکن است بین مالک و مستاجر اختلافاتی حادث شود. حسن فدایی، حقوقدان و وکیل دادگستری، در گفت‌وگو با «حمایت» به تشریح موضوع انجام تعمیرات اساسی و پرداخت هزینه‌های آن در املاک استیجاری پرداخته است.

 

حسن فدایی در ابتدا با تعریف ماهیت عقد اجاره بیان کرد: هدف از عقد اجاره این است که موجر منفعت مورد اجاره یا به‌عبارت دقیق‌تر حق مالکیتی را که بر منافع عین مستاجره دارد در مدت معینی و در برابر عوض مشخصی به مستاجر تملیک و تسلیم کند.

 

این حقوقدان تصریح کرد: عقد اجاره جزو عقود لازم است به این معنی که هیچ یک از موجر و مستاجر قبل از پایان مدت اجاره نمی‌تواند عقد اجاره را فسخ کند بنابراین اگر شخصی خانه‌ای را به مدت یک ‌سال اجاره کرده باشد، موجر نمی‌تواند مثلا پس از پنج ماه تقاضای تخلیه کند. وی ادامه داد: البته این حکم در مورد طرف مقابل هم صدق می‌کند یعنی مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره، عقد را منحل کند. فدایی تصریح کرد: در این میان ممکن است مشکلی برای شی‌ء یا ملک اجاره داده شده به وجود آید که باید به حقوق و وظایف موجر و مستأجر در این مورد به طور کامل آشنایی داشت تا موجب به وجود آمدن اختلافی نشود.

 

 رفع مشکلات عین مستاجره
به گفته این حقوقدان، در مدتی که ساختمان موردنظر به اجاره فرد دیگری درآمده است ممکن است ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی یا جزیی داشته باشد که این تعمیرات برای بقای ملک لازم وضروری تلقی شود. وی بیان کرد: تعمیرات اساسی مکان استیجاری یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده نصب‌شده در آن باشد، مانند باز کردن پنجره و نورگیر، در و دیوار ساختمان یا نصب دروازه برقی برای پارکینگ، نصب دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه یا آسانسور و تعویض سیم‌کشی ساختمان بر عهده موجر و صاحب ساختمان است.

 

این حقوقدان تصریح کرد: تعمیرات جزیی مانند تعمیر قفل ورودی یا تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره است، مانند نصب توری در و پنجره بر عهده مستأجر است، البته این موضوع تا زمانی است که 2 طرف برخلاف آن با یکدیگر توافق نکرده یا نکنند، زیرا موجر یا مستأجر می‌توانند با توافق یکدیگر، هر کدام از این وظایف را بر عهده بگیرند.

 

 الزام موجر به انجام تعمیرات
وی درباره اینکه اگر موجر کار تعمیرات را انجام نداد، بیان کرد:  برای این كار مستاجر باید مطابق قانون اقدام كند یعنی به دادگاه (یا شورای حل اختلاف) مراجعه كند و اگر موجر تعمیرات مورد نظر را كه از سوی دادگاه مقرر شده است، در مهلت مقرر انجام نداد، مستأجر می‌تواند با اجازه مقام قضایی، تعمیرات لازم را به اندازه معمول و متعارف انجام دهد و این عمل باید با نظارت دادگاه (مأمور اجرا) صورت گیرد، البته مستأجر علاوه بر این حق، اجازه دارد كه به جای تعمیر ساختمان از حق فسخ خود استفاده كند.

 

این حقوقدان عنوان کرد: طبق ماده 486 قانون مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یاعرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است. وی افزود: مستأجر با اجازه و نظارت دادگاه (یا شورای حل اختلاف) تعمیرات ضروری را انجام خواهد داد و مخارج آن حداكثر تا معادل 6 ماه اجاره‌بها به حساب موجر محاسبه می‌شود و از اجاره‌بها كسر خواهد شد.

 

 ممانعت مستاجر از انجام تعمیرات ضروری
به گفته فدایی، در خصوص مانع شدن مستأجر از انجام تعمیرات اساسی باید گفت که در مواردی که انجام تعمیرات ضرورت داشته باشد، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت از حق ملزم می‌كند. وی گفت: بر اساس ماده 485 قانون مدنی، اگر در مدت اجاره درعین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره شود؛ اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند ازعین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.  این حقوقدان تاکید کرد: برای انجام تعمیرات اساسی موجر باید در یك فرصت مناسب، معقول و متعارف اقدام كند و در صورت وجود اختلاف بین آن دو، دادگاه (یا شورای حل اختلاف) مهلت مناسبی را برای انجام این تعمیرات معین خواهد كرد.

 

این حقوقدان اضافه کرد: موجر حق ندارد جز در مورد تعمیرات اساسی و ضروری، مستأجر را از حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن و ... محروم كند‌ و در صورت تخلف، دادگاه (یا شورای حل اختلاف) فوری و بدون رعایت تشریفات، موضوع را رسیدگی و دستور برقراری و وصل این منافع را خواهد داد، البته موجر نیز به این تصمیم حق دارد كه اعتراض كند و مرجع صادركننده این تصمیم به اعتراض او رسیدگی و نتیجه رسیدگی مزبور قطعی است.

 

پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان توسط استفاده‌کننده
وی تصریح کرد: در صورتی كه مالكان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترك پیش‌بینی نكرده باشند سهم هر یک از مالكان یا استفاده‌كنندگان از هزینه‌های مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت‌بام به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌ها و سایر مخارج كه ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان و تزیینات قسمت‌های مشترك به طور مساوی بین مالكان یا استفاده‌كنندگان تقسیم می‌شود، تعیین سهم هر یك از مالكان یا استفاده كنندگان با مدیر یا مدیران است.

 

فدایی در ادامه بیان کرد: چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف کند، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت كند و در صورتی كه پرداخت هزینه‌های جاری مشترك بر عهده استفاده‌كنند