قرارداد اجاره آپارتمان یکی از پرکاربرد ترین عقود است که بسیاری از مردم با آن سر و کار دارند ، غلیرغم وجود قوانین لازم در خصوص قرارداد اجاره برخی از افراد به علت عدم آگاهی نسبت به آن در زمان تنظیم قرارداد اجاره آپارتمان با مشکلات زیادی مواجه می شوند .
قانون گذار قوانینی را در قالب قانون مدنی به عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستاجر به عنوان قانون خاص برای قراردادهای اجاره پیش بینی کرده است .
تعریف قرارداد اجاره :
قرارداد اجاره در ماده ۴۶۶ قانون مدنی اینگونه تعریف شده است : اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود ، بنابراین اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند .
مواد دیگری از قانون مدنی به این موضوع اشاره می کنند که در قراردادهای اجاره مالکیت مستاجر بر منافع عین ( مورد اجاره یا ملک موضوع قرارداد اجاره ) موقت است ، برخلاف مالکیت عین که دایمی است ( مواد ۴۶۸ و ۵۱۴ ق . م . )
قوانین ناظر بر عقد اجاره و همچنین روابط موجر و مستأجر براساس تحولات اجتماعی و در اثر گذشت زمان دچار تغییراتی شده است. از جمله مهمترین آنها، قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سالهای ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ است. هر رابطه استیجاری در قالب قرارداد اجاره آپارتمان یا هر قرارداد اجاره دیگر ، ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد؛ بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره ، ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد تعیین شود.
” کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن ” که پس از مهر ماه سال ۱۳۷۶ ، در قالب قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود ، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ می باشد .
قراردادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد ، قرارداد رسمی است . سایر قراردادها ، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم میشود ، قرارداد عادی است . قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال ۷۶ است که این شرایط را دارا باشد ؛
مدت اجاره در آن قید شده باشد .
در دو نسخه تنظیم شده باشد .
به امضای موجر ، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد .
نکاتی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه داشته باشیم :
طرفین قرارداد اجاره و سمت آن ها
در قرارداد اجاره آپارتمان یا هر قرارداد اجاره دیگر باید مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه یا نشانی قانونی ( محل سکونت یا کار ) آن ها قید شود . چنانچه طرفین قرارداد اجاره دچار اختلاف شوند ، احضاریه ها و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ میشود ، بنابراین درج نشانی نادرست یا ناقص میتواند موجب بروز خسارت برای یکی از طرفین قرارداد اجاره در جریان دادرسی و غیر شود ؛ از این رو بهتر است نشانی مورد اجاره را به عنوان نشانی قانونی مستاجر در قراردادهای اجاره ثبت نمایید و نشانی موجر نیز باید نشانی واقعی اقامتگاه یا محل کار ایشان باشد .
ممکن است افراد دیگری از طرف موجر یا مستاجر نسبت به امضاء قرارداد اقدام نمایند ، بنابراین باید توجه داشت که در قراردادهای اجاره شخص امضاء کننده قرارداد باید یک رابطه حقوقی مشخص با هر یک از طرفین قرارداد اجاره داشته باشد .
چنانچه شخص امضاء کننده وکیل قانونی است باید وکالتنامه ای معتبر و مرتبط با موضوع قرارداد اجاره داشته باشد ، به این منظور باید ضمن مطالعه وکالتنامه و اطمینان از موضوع آن یک رونوشت از آن تهیه و پیوست قرارداد اجاره آپارتمان یا هر قرارداد اجاره دیگر ، نمود . اعتبار وکالتنامه را می توان از سایت ——– استعلام کرد . تا این اطمینان حاصل شود که آیا وکیل همچنان حق امضاء از سوی موکل خود را دارد یا خیر .
به غیر از مالک و وکیل قانونی وی شخص دیگری که می تواند قرارداد اجاره را به عنوان موجر امضاء نماید مستاجری است که حق انتقال منافع از وی سلب نشده باشد . بنابراین براساس ماده ۴۷۳ و ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر نیز می تواند مورد اجاره به دیگری اجاره دهد مگر آنکه خلاف آن در قرارداد اجاره شرط شده باشد .
ماده۴۷۳- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد .
ماده۴۷۴- مستاجر میتواند عین مستاجره را بدیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد .
.
نمونه فایلهای اجاره آپارتمان در کیش
مورد اجاره و استفاده مورد نظر از آن در قرارداد اجاره آپارتمان یا هر نوع قرارداد اجاره دیگر
محلی که اجاره داده شده است باید به همراه ملحقات و منصوبات آن با مشخصات کامل از جمله پارکینگ و انباری و غیره در قرارداد درج شود ، همچنین باید نوع کاربری ملک و نوع استفاده از آن نیز قید شود ، به طور مثال در قرارداد اجاره آپارتمان باید قید شود که مورد اجاره برای سکونت خانواده به مستاجر اجاره داده شد .
ماده۴۷۲- عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است .
مدت اجاره و مال الاجاره ( اجاره بها ) :
معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد میشود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد . مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقداً و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود .
ماده۴۶۸- در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است .
ماده۴۶۹- مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است .
ماده۴۷۰- در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است .
ماده۴۹۰- مستاجر باید : اولا”- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیا”- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال نماید.
ثالثا” – مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد ، نقدا باید بپردازد.
ضمانت اجرای تخلف از قرارداد
تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد میکند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی ، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست.
شایسته است هنگام انعقاد قرارداد اجاره آپارتمان یا هر نوع قرارداد اجاره برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون ” وجه التزام ” تعیین شود.
وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد . مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه به مستأجر خودداری کند یا مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند ، اگر چه میتوان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد ، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمیشود ، بنابراین تعیین وجه التزام ، این خسارات را جبران میکند . به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد ، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه میکند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش میدهد .
.
نمونه فایلهای مربوط به شهرک صدف کیش
سایر مواردی که باید در قرارداد اجاره به آنها توجه کرد :
مهمترین نکتهای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است ، براساس نظر اکثر حقوقدانان مهمترین نکتهای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرار داد باطل است زیرا به صراحت در متن ماده مذکور عنوان شده است که در اجاره مدت اجاره باید معین شود و در غیر این صورت، باطل است. اگر در قرارداد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مالالاجاره هم از قرار روز ، ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد ، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود . این مهم نیز در ماده ۵۰۱ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است .
همچنین برابر ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد پس موجران در هنگام تنظیم قرارداد اجاره آپارتمان یاهر نوع قرارداد اجاره باید به این مهم توجه کافی داشته باشند که اگر قصد دادن چنین اجازهای به مستاجر ندارند ، در قراردادهای اجاره منعقد شده اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد ، برای رعایت این شرط از سوی مستاجر ، موجر باید ضمانت اجرای حق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را برای خود در قرارداد اجاره آپارتمان یا کلا در قرارداد اجاره پیشبینی کند ، بنابراین اگر چنین شرطی در قرارداد اجاره گنجانده نشود ،مستاجر برابر قانون از حق اجاره به غیر برخوردار است.
علاوه بر موارد بالا باید گفت که قرارداد اجاره آپارتمان یا کلا تمام قراردادهای اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود بنابراین اگر مستاجر بعد از انقضای قرارداد ، عین مستاجره را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد ، باید برای ایام تصرف بعد از انقضاء مدت قرارداد اجاره ، اجرتالمثل به مالک پرداخت کند ؛ حتی اگر سودی از آن کسب نکرده باشد . اگر این ادامه تصرف با اذن مالک بوده باشد ، در صورتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه استفاده مجانی را به او داده باشد .
این مطلب به صراحت در متن ماده ۴۹۴ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است لذا مستاجران باید به این نکته مهم توجه داشته باشند و به وسیله توافق قبلی یا مطلع ساختن یکدیگر به وسیله اظهارنامه رسمی ، مدتی قبل از انقضای قرارداد در زمینه علاقهمندی به تمدید قرارداد یا تحویل گرفتن ملک تصمیمات لازم را اتخاذ کنند تا از مشکلات بعدی ناشی از عدم آگاهی از قوانین در امان بمانند.
ماده۴۹۴- عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا” استفاده نماید.
ماده۴۹۵- اگر برای تادیه مال الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود .
عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط در صورتی باطل میشود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد .
در کنار مواردی که تا کنون ذکر شد، ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که مردم در تنظیم قراردادهای اجاره بدانند که شخص ورشکسته نمیتواند پس از صدور حکم توقف ، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند زیرا اداره اموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است. این موضوع بدان جهت است که شخص ورشکسته اهلیت قانونی لازم و تصریحشده در ماده ۲۱۱ قانون مدنی را که اشعار می دارد متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند، از دست داده است .
برای ارتباط با مشاوران امین خود در املاک نامی کیش با شماره ۰۷۶۴۴۴۵۵۹۰۰ تماس بگیرید .
املاک نامی کیش
جزیره کیش روبروی بازار پانیذ ، بازارچه حافظ ، پلاک TS27 ( داروخانه سابق ),
کیش,
ایران 79418-77175Iran - ایران
تلفن: 07644455900تلفن دوم: 09347694400نمابر: 07644423700رایانشانی: kish118@yahoo.comبازدیدها: 462